这个周末非常的不平静，监管层发布了几条重要消息，《新证券法》的实施以及存量房贷利率重新定价，都是非常的重磅，不仅涉及到我们每个人的切身利益，也是金融市场改革的重要进程。
所以大家都非常的关心。
虽然目前已经有很多的媒体和自媒体的解读，不过还是想说一下住房贷款利率重新定价这个事情。
因为我看了的解读文章，但其实有很多人并没有真正的领会到央行的意图，都解读成了可能是要放松房贷利率了。
我估计是或许很多人可能连央行的公告都没有看全，就开始解读了。
我把央行的发布公告做了解读，重新贴了一遍。在继续看下去之前，我建议至少需要看三遍这个公告，并仔细揣摩文件里面的每一个字，这样才能够理解央行真正的意图，以及如何计算房贷利率。
看三遍、看三遍、看三遍。
其实，这个公告的意图非常的明确，就是将过去存量浮动利率贷款基准转变为LPR，来推动利率市场化改革，疏通借贷利率的传导机制，改变过去相对僵硬的利率计价方式，从而真正的实现降低融资成本的目的。
具体什么意思，我来做个中翻中，把他转变成通俗易懂的大白话。
过去我国的商业贷款是以央行规定的利率为基准，在这个基础上面上调或者降低一定的比例，不如说打9折，或者是上浮10%。合同已经签订，利率基本就不会变了，除非是央行降息了，才有可能重新调整。
但是，央行一般很少调动基准利率，一年都不会变动几次。而LPR的报价是每个月20号都会公布的，变动的频率要比基准利率更加的频繁，也更能灵敏，最近几个月一年期和五年期的LPR利率就在下降当中。
因为过去商业贷款存量规模非常的大，好像说是有400多万亿，而其中房贷占比又是很高的。所以说，无论是企业还是个人的借贷成本都比较高。
在经济下行的情况下，央行想降低大家的融资成本，来推动经济的增长。但是又不想降息，因为这个影响实在是太大了，也不符合当前调结构的原则。
个人认为，未来央行不怎么会用降息了这一大杀器了，可能用的最多的就是mlf和slf这些工具了，这既能够有效的降低实际利率，又不会造成很大的冲击，，更不想再次刺激房地长市场。
说完这个意图之后，再回到大家最关心的房贷利率。
在对存量商业贷款利率计价方式转换中，对于个人住房贷款做了重点强调，而且是提到了很多次，在第三条、第四条、第五条当中都有强调，以及单独说明。
虽然普通商业贷款与个人住房贷款转化方式是一样的，既可以是固定利率，也可以是“LPR+加点”的方式，但是这两者的加点方式是不一样的。
转化后，没有要求普通商业贷款利率保持不变，在计算加点时比较灵活，借贷双方可以协商调整，也就是有很大的操作空间。其实就是，强势的借款方，还是有很大的议价能力的，往下调的可能性是比较大的
但是，个人住房贷款却不一样。
首先是住房公积金贷款是不参与这次利率转换的，还是按照原来合同约定的利率执行，之前的利率是多少就是多少，未来也不会跟着LPR变动。
其次是首次转换的时候，利率水平保持不变，并没有说要降低房贷利率，央行依然在执行房住不炒的政策。
在选择方式上，要么选择固定利率方式，未来都是按照当前的利率水平执行，直到贷款合同结束。
要么以“LPR+加点”的方式，LPR利率是按照2019年12月的5年期为准，而且加点不存在协商空间，完全按照方案执行。
比如说，当前5年期的实际利率是4.90%，而2019年12月5年期LPR的利率为4.80%，那么加点为0.1%（为4.9%-4.80%），那么利率转换后的计算公式为：
住房贷款利率=LPR+0.1%
如果当前利率是3.43%，那么转换后的加点是-1.37%（3.43%-4.80%），利率转换后的计算公式为：
住房贷款利率=LPR-1.37%
当然，未来的存量房贷利率就不是以基准利率了，而是以LPR利率为准了。当LPR利率上升的话，那么利率也是上涨的；如果LPR利率下降的话，那么住房贷款利率也是下降的。
再次就是，普通商业贷款的定价周期和定价日，均可以重新商定，这个定价周期既可以是变长，也可以缩短。但是住房贷款利率的周期至少为一年以上，而且首次执行时间是从2021年1月开始。
此次存量浮动房贷利率计价方式转化成LPR，要点就几个：
（1）2020年3月-8月是调整期，有房贷的人可以和银行协商，公积金贷款不受影响。
（2）有两个选择，一是以后房贷利率固定下来，就维持当前利率不变；二是房贷利率跟随LPR浮动，浮动的方式是LPR+利率加点。
（3）利率水平保持不变，加点=实际房贷利率—2019年12月LPR，加点不可协商，未来也固定不变。
（4）首次利率调整时间是2021年1月，2020年的房贷还不会受影响。
以5年期以上贷款基准利率4.9%为例，住房贷款的加点值：
