你们的十三姨，最近很焦虑。
她想在深圳买房，但钱不够。
十三姨几年的积蓄，外加好运加持，手里大概攒了50万。
你们知道的，她年前打新股，中了公牛集团，一把就赚了12万。
再加上男朋友的积蓄，两个人在深圳能勉强上车一个三四百万的小二房。
但是呢，
两个人之前在买房上，比较傻白甜，没做长远规划。
她的男朋友，前年在老家泉州晋江特别豪气地买了个137平的四房，总价140万。
还奢侈地买了一个车位，首付5万，贷款5年。
于是，首期款给了47万+，把手里的钱都花没了。
房贷(只贷了20年)+车贷，月供还要8000+。
现在，他俩想在深圳买房，就很麻烦了。
2.
首先，老家的房子没有涨幅。
并且还没有交房，没下房产证，想卖并不容易。
但两个人，又等不起。
因为老家的房子不涨，深圳的房价可是蹭蹭涨得飞快。
特别是四百万左右的刚需盘，在深圳抢手到不行。
年前，二爷才陪朋友买的415万的小两房，现在同小区最低报价都要480万。
他们也可以暂时不卖老家的房子，找亲友或想其他办法再借个60万。
这样，也能勉强买一个350万的小两房。
十三姨名下无房无贷，可以首付三成，105万，贷款245万。
按目前的房贷利率5.05%算，月供是13227块。
注：深圳目前首套房利率=5年期LPR+0.3%，这个月LPR为4.75%。
但是呢，这个月供13227块+老家房子月供8000+，一个月要还21227块。
两个人不太负担得起。
即便节衣缩食硬撑两三年，把老家房子卖了，还了亲友的借款，月供压力会小一些。
他俩也还得面临一个问题：过个五年，有了孩子，想换一套大一些的房子，就算二套房，首付至少5成。
按深圳现在房价上涨的速度，想换房还是很麻烦。
3.
这么看，简直无解。
但好在二爷发挥聪明的头脑，又想出了一个法子。
那就是全款买，然后再用抵押经营贷把钱贷出来。
第一步，直接借300万，把350万的房子全款买下来。
这300万，能找亲朋好友借的，就找他们借。
不够的部分，深圳也有担保公司提供垫资服务。
但是成本会高一些，一天约为0.1%*借款额度的成本。
如果借款30天，也要几万块的成本。
第二步，房子过户后，把房子抵押出去申请经营贷。
这个贷款一般可以申请到总房价的6-7成。
贷款下来，就可以把担保公司的垫资款先还了。
借亲朋好友的钱，等卖出老家的房子，再还。
假设贷款额为6.5成，350万的房子，贷款230万，选择六年期先息后本，
按5%的利率算，每月还款额为9600块。
加上老家的房贷8000+，也就是一个月还款17600块。
比按揭贷款，每月还款压力会少3000多块。
现阶段，两个人勉力可以承担。
等过两年，老家房子的房产证下来，再卖出，就可以还上亲友的借款。
每月的月供也就降为9600块，对两个人来说，就会轻松很多。
并且，选这种方式，还有几个额外的好处：
一是目前的抵押经营贷，利率很低。
二爷打听了一圈，大多银行可以做到4%-5%之间。
并且很多都支持先息后本，前几年月供压力还可以再低一些。
二是全款买房，议价空间会更大。
可以跟房东狠狠砍价。另外，还可以把成交价写低（不低于国土局过户指导价即可），降低交易税费。
赎楼费，也可以自己垫资避开。
这几部分叠加，首期款省个大几万块，不是问题。
关键是，这个方法不占用贷款名额。
十三姨只要把房子卖掉，她名下还是无房无贷，她依然有首付首贷的资格。
五六年后，凭借两个人的攒钱速度+这套房的升值，
他俩只需要首付3成，就可以换一个更大的房子。
怎么样，是不是很完美？
在老家买了房，在深圳还想上车的人，都可以借鉴。
标签： 经营贷
