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包括苏州、南京这样的强二线城市，近日都出台了放松性的政策。非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市买第1套住房时，社保年限要求从原来的三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保；总的来看，苏州和南京的这波放松，力度都不算大，但态度很明显。苏州和南京，都是经济发展非常好的城市，如今也开始试探着救市。政策放松的时候，对应房价低点；放松一段时间以后，房价开始上涨。下面是2011年-2020年中国楼市的政策变动和对应的房价走势：楼市的调控政策跟M1几乎是同步的，房价则要滞后一段时间（半年到一年左右），政策宽松，M1同比上涨，半年到一年以后房价指数同比上涨；政策收紧，M1同比下降，半年到一年以后房价指数同比下跌。注：M1（狭义货币），大家可以理解为可以随时取出的活钱，该指标反映的是大家目前的购买能力。今年楼市开始逐渐放松以来，下行了一年多的M1也有了上升的迹象：接下来的一两年，如果政策进一步放松，房价大概率也会出现一定的回升。当然，以上是全国房地产整体的情况，不同的城市政策和对政策的反应会有所差异。同一个城市内部，出台一个政策对不同区域、不同类型的房子影响也不一样。比如苏州这次限售五改三，最直接的作用是释放二手房市场的“卖房”需求。在苏州这样一个基本面良好的大城市，除了极少数人是卖了就不再买回来—— 比如去更好的城市发展，去小城市养老，等等，所以限售五改三，利空的是小户型上车盘、刚需盘，因为这样的房子抛售增多；利好改善房，因为大部分人卖掉小房子是为了换大房子，改善需求增多。包括「外地人卖房后2年内，无需社保或税单可直接购房」这一条，也是在释放置换群体的流动性，利好改善房。再比如，「三年内连续缴纳2年社保调整至累计2年社保」，则主要利好上车和刚需盘。至于南京放开六合区和溧水区的限购，作用就非常小了，因为这两个区域对本地人本来就是不限购的，这次放开并不会释放新的需求，而外地人投资也不会买这样偏远的郊区。不同的城市发展情况不同，政策不同，所处的轮动周期不同，楼市表现也不一样。但只要了解了基础的逻辑和规律，房价趋势都有迹可循。房子，更确切地说是大城市的房子，是绝大数家庭最大的资产，也是普通人能接触到的，为数不多的可以加杠杆的投资。所以我还是建议大家，如果有条件的话，多关注一下楼市里的机会。虽然说房子最大的功能是用来住，但不得不承认，大城市的房子就是有非常重要的金融属性。
这段时间我跟一些房产专家在筹备一个小白快速入门的课程，期间也密集接触到了非常多的买房案例，我发现很多人存在一个误区，就是容易把“刚需”和“自住”画上等号。
“自住”潜在的意思，是一辈子或者说很长一段时间（十几二十几年）都住在这套房子里。这其实是一个非常高的要求，它意味着你达到了置换的终点，换房的必要性不大了。刚需很难一上来就达到这个条件（当然预算允许的话，一步到位最好）。比方说在一线城市，大部分人置换的终点是比较靠近中心位置的大三房，到这一步，基本上住着会比较舒服，再往上升级对居住改善不大，又特别贵，很多人就算了不折腾了，以后有钱了再买也是纯投资；而买了一房、小二房的人，基本都铆着一股劲还在为换房奋斗。这时候，他们买的第一套“刚需房”好不好，就至关重要了。升值了，才有更多的选择权，才更容易换到心仪的、可以真正“自住”的房子。
