月底收房，业主群里最近异常热闹，团购家电、家具的小群建了一个又一个，全屋定制、防盗网、窗帘、空调、冰箱、电视、洗衣机、烤箱，甚至还有团购洗碗机、扫地机器人和炒菜机的......
这让漂泊在大城市十来年的我，真切地感受到了“家乡人民的幸福感”。
也有业主在聊提前还贷的事，壕气的业主选择一次性还清贷款，无债一身轻，扎实的业主是攒下一笔就先还一笔，减轻还贷压力，精打细算的业主还在斟酌究竟是先还贷还是把钱拿在手上灵活使用。
其实不少人都有过这样的疑问：究竟要不要提前还贷？
目前普遍被认可的一个观点是——如果投资收益率和货币购买力一起能跑赢房贷利率，那就留现金不提前还房贷。
但对在银行限贷、提高利率的时期入场的人来说，现阶段想凭中低风险的理财产品跑赢房贷利率并不容易。
小丫的好友A，房贷利率6.37%，好友B，房贷利率4.165%，而且B买完房不到一年，当地的房价就涨了一大截，我的则是5.39%。
今天三个人在群里聊还贷的话题，好友B就说肯定不提前还贷，利率太便宜了，买个大银行的银行理财，收益率就跑赢了，而且手上拿着钱总归是更踏实的。好友A则正在考虑是否提前还贷一部分。
其实要不要提前还房贷，除了用投资收益率直接权衡，还贷形式也要作为参考。
目前常见的还贷方式主要有等额本息和等额本金两种。
等额本息：月还款额不变，先还的利息多、本金少，累计本息高，但每个月的还款压力小。
等额本金：月还款额越来越低，每个月还的本金一样多，利息逐渐减少，累计本息较低，但前期还款压力大。
100万的房贷，分30年还，假设利率4.9%，和大家展示下等额本息和等额本金的月供情况：
（1）等额本息：月供固定5307.27元，累计利息91.06万。
（2）等额本金：每月本金固定2778元，第一个月还6861.11元，逐月递减，累计利息73.7万元，比等额本息要少17.36万。
如果是月收入比较好，前期有能力承担更多月供的，选择等额本金可以减少贷款利息，等年纪大了收入降低，还款压力也小。如果是月收入一般的群体，选择等额本息则压力小点，但随着年龄增加如果收入没有增加，以后的还贷压力也会增加。
等额本息和等额本金适不适合提前还贷，具体情况具体分析：
（1）等额本金，已还款期超过1/3，不适合提前还
因为等额本金是先多还本金，利息会越来越少，如果你的还款期已经超过1/3了，后面的月供中利息比例会低于本金比例，这样提前还贷能减少的利息没那么多。
图：新浪房贷计算器
（2）等额本息，已还款期超过1/2，不适合提前还
虽然等额本息每个月的还款额是一样的，但其中本金和利息的比例是不一样的，这种方式相当于优先还利息，本金比重会逐月增加，利息比重逐月减少。当还款期过半后，相当于已经提前把大部分利息都还掉了，剩余更多的是本金，提前还款的意义也不大。
图：新浪房贷计算器
当然，对这3类人来说，考虑提前还贷也无妨：
一是对“债务”感到“压力山大”的人
一想到背负着几十万甚至几百万的房贷，而且要给银行“赚”一大笔利息，内心感到焦虑、不安，每天吃睡都不香了，那索性攒到钱就先还掉部分。精神压力小，身心才舒畅，生活和工作才更顺。
二是不会管钱容易乱花钱的人
自己不会管钱容易大手大脚，或者是架不住亲朋好友跟自己借钱、总要帮家人（比如兄弟姐妹）填窟窿的，不如提前还贷，把钱用在实处。
三是负债率过高的人
负债率过高，且预估自己未来的收入会降低，那手中有一笔闲置资金的话可以适当提前还贷，降低负债率也减轻心理压力。
最后要提醒大家，“提前还贷”要罚息：
因为贷款时已经和银行签订了贷款合同，明确了贷款金额、还款方式和期限，提前还贷相当于“违约”，银行一般都会收取一定罚息。
罚息多少，不同银行、不同已还款期都是有区别的，小丫今天就致电了我的贷款银行，得到的答复是，还款未满3年，需要按提前还款额计罚息1个月，每提前还款10万需要罚息小几百。
如果有考虑提前还贷的，可以致电自己的贷款银行询问清楚。提前还贷也要提前申请，大概1个月就能审批通过。
问题说清楚了，你选提前还贷还是拿着现金去投资呢？
