周五一朋友小季来上海出差，小宝作为“广州驻上海办事处接待处处长”请他搓了顿饭。
（说实话连着两周周末请朋友吃江浙菜，太甜太腻快受不了~~）
茶余饭后，聊起了他去年在广州买的那套房，听下来感觉是花了心思“运营”的。
作为一个90后新晋“包租公”租出去的房子，居然能比附近同样房子的租金高出30%。
如果我们自己手上也有房子在出租，或者准备以租抵贷缓解房贷压力，不妨借鉴一下他的经验~
一、
小季的房子是2018年5月份买下来的。
大学毕业3年后的他，光靠手上的工资要在广州上车说实话不容易，所以说到他凑买房的首付时自嘲道，
“大学当家教攒了1万，工作3年攒了15万，然后加上老爸给的60万，终于凑够首付在广州买了房。”
房子总价250万，是套70多平的二手房，位于广州东站附近。
（广州东站属于核心部位天河区）
稍微对广州熟悉一点的应该都知道，广州东站在天河区，离核心“地狱西”就两个站，妥妥的算是市中心。
而按目前广州市中心的房价，250万预算老破小肯定没跑。
所以小季这套是2000年前建成的房子，楼梯7楼。整个小区除了一个看大门的大爷，也没啥物业管理。
不过小季不在乎，楼梯楼实用面积大，70多平也能有小三房。
老归老破归破，但胜在地理位置好呀，不管是上下班也好还是周末出门也好，去哪都方便。
在他看来，买市中心的老破小远比买郊区的新房实用。
由于小季目前还没计划结婚，所以房子买回来之后也没重新装修，直接就挂网上出租了。
（原房主留下的装潢）
一是自己用不上，空着也是空着，二是虽然老爸帮忙出了首付，但贷款还是得自己还。
现在工资到手一万三四，每月房贷九千多，收点租金回来正好能缓解房贷压力。
地段的优势确实得到了体现，两站到体育西路三站到珠江新城，大把大把的年轻人都在附近上班，他的房子租起来并不难。
中间即便有人因为换工作地点退了租，小季的房子也空置不了多久就能找到新的租客。
不过，他附近的邻居一样有这个地段优势，凭啥别人租4千块都有难度的房子他能租到5千多呢？
比别人租金高出来的那30%，那可就是小季的功力了。
二、
开始小季的房子刚到手时也是想着靠中介出租，一路找了中原、链家、裕丰等各种房产中介挂盘。
总觉得这地段应该好租，没听中介的话直接挂5千块/月，结果被现实打脸，整整两周除了卖房中介的骚扰电话之外，一个要约看的租客都没有，弄得他都怀疑自己了。
咋办呢，自己也试着放放消息，两头一起努力吧。
拿出他当大众点评灵魂评论手的功底掏出手机就是一顿拍，然后再把编好的文案和精修过的照片分发到各种平台。
58、赶集网、百姓网、豆瓣等等，全都发了个遍…
真别说，效果立竿见影，发完没多久就有人加微信询问了。
小季当时是周六带人看了两拨，周日上午又带着看了一拨，三个房间分开租，最后合计五千二成交?
下面小宝把他总结的几点经验分享给大家：
1、豆瓣是个好地方
很多人出租就只知道去58上发广告，其实有时候豆瓣上的租房小组更好用。
手机下载个豆瓣APP，然后在小组里面搜索如「广州租房」就能找到一大溜小组。
这里汇聚了很多需要租房的80后和90后，求租放租转租的贴子应有尽有，真实房东也比较多。
小季看准了这点，把能加的小组全都加了一遍，发完贴之后每天还会上去更新一次，提高曝光量。
文案尽量突出自己房子的优点，比如采光好太阳能晒屁股、交通方便离地铁站300米、隔壁就是东方宝泰等商场、生病的话走7分钟就是XX医院之类的，突出宜居的属性。
据小季回忆，发了这么多个平台就数豆瓣反响大，保守估计95%+的约看都是它贡献的。
所以后面他再也没用过其他平台发布租房消息，每次都直奔豆瓣。
2、图片要亮堂
在网上发帖放租，说白了就跟淘宝卖家差不多，除了有吸引人的文案介绍，还得有好看的图片。
如果照片看着通透敞亮干净甚至还有点小格调的房子，很容易让人产生好感。
比如这样：
反之要是照片看着乌漆嘛黑，哪怕干净不乱，也很难吸引到租客往下看，基本就凉凉了。
所以一是要把房子收拾好再拍卖家秀，二是拍的时候光线很重要，一定要亮堂。
3、干净卫生
前面是流量端的问题，通过好的图片和好的渠道分发，把尽量多的准租客约上门看房之后，剩下就是房子本身了。
这里小季提醒最最最关键的就是要把卫生提前搞好，最好能让上门看房的准租客产生一个心理暗示——
房子棒棒哒，感觉随便收拾两件衣服就能拎包入住。
而最最最忌讳眼到之处还有大堆大堆的垃圾、卧室床铺一团乱、空调全是污泥一看就用了很久从来没清洗过……
这样的即便能租出去也租不上高价。
从豆瓣过来的年轻人大多是90后，特别注重眼缘，一定要给对方留下好的第一印象。
当然，如果有时间的话花点小钱装饰一下会更好，比如贴贴墙纸、垫块桌布，摆束假花。
把房子弄成豆瓣文艺青年都喜欢的小资格调，更抬价。
4、最好白天带看
小季的房子从去年收房到现在，中间也因为一些租客换工作重新出租过。
从他这么多次带看经验来说，就没有一例是晚上看过定下来的，全在白天成交。
估摸可能是晚上光线不好，他自己的房子本身又是老小区的楼梯房，声控灯一会亮一会不亮的，上楼过程给租客留下了不好的体验。
但换成白天带看，这个影响就小多了。
提前把窗帘和窗户打开，租客一进门就能被阳光照到，感觉特敞亮。
5、不整租
小季的房子是三室一厅，三个房间都四四方方的，大小也差不多。
最早去年的时候小季有尝试整租，想着管理方便。但效果并不好，带看了好几批都没人定。
三个房间，得三个人的意见都看上才行，有一个不满意基本就黄了。
后来干脆改变了策略，三个房间能租一个是一个，一下就方便多了。
只要租客自己觉得OK就没啥问题，而且从豆瓣过来的大多也都接受合租。
从最终到手的租金来看，三间房分开租的总租金比整租给别人价格一般都要高几百块。
当然，也不要因此搞群租房，闹不好被邻居投诉不说，万一罚款蹲局子就不好了哈。
6、尽量在旺季出租
小季去年收房的时候正好是五月中下旬，刚好赶上应届毕业生被学校下“逐客令”要自己出来找房子住，市场需求也因此比较旺盛。
需求旺盛供给不变，价格自然水涨船高。
所以如果是要租房子出去的话，可以重点关注5-8月份这段租房旺季，避开10-1月（春节前）这段淡季。
三、
上面从“包租公”的角度做了分享，可以通过这些小方法提高出租的速度，带来更高的房租溢价。
反过来，作为租房者其实可以反其道而行之，租到划算的房子。
简单来说就是租房的时候不要太认眼缘、盯照骗，回归自己的核心需求，比如交通、隔音、通风、采光之类的。
只要硬性条件符合，卫生自己周末花点时间搞搞，剩下的如桌布、假花、小台灯，自己要是喜欢的话花一二百块网购装饰就好，整体成本肯定比房东直接呈现给我们的要低。
另外，能选的话最好跟朋友一起整租，然后选春节前租房，市场处于淡季谈价空间更大。
