最近房地产两件大事：恒大资金告急，卖地收入划转税务。
这几天大家应该听到一些传闻：房地产巨无霸恒大资金链告急，受此影响恒大近期股债双杀，19恒大01周五再创今年新低跌至八折。
这不是最惨，四川龙头房企，2020年销售千亿的蓝光发展，其债券周五一度跌到32元，仅剩三折。
去年华夏幸福、泰禾集团两大地产商已经暴雷，债务问题至今未能化解。跟恒大一比，他们就不算什么了。
那么恒大会不会暴雷呢，有人说恒大已经是大到不能倒，那么海航大不大？人家还是亲儿子呢。
由于高杠杆激进经营，恒大的资金长期紧张，在赴香港上市之前就曾一度接近崩溃，幸得贵人相助扛过来了，但是激进的经营策略并没有改变，一路狂奔冲入前三。恒大资金长期紧张到什么程度？其在境外发行的美元债利率经常在10%以上，在境内的融资成本，据说有时高达20-30%，这像不像一个TOP3房企应该承担的正常成本？作为对比，万科在境内发行债券的利率不到4%。
出来混总是要还的，过去的成功有时会成为未来的负担，这一轮对房地产的控制前所未有的严厉，调控已经5年了，不但没有放松还越来越紧，各种堵窟窿。期待政策放松续命是不能了，恐怕要壮士断腕救命要紧。
去年1200亿的债转股，固然是给恒大缓了一大口气，但是台面上说得好听叫债转股，说难听点实质上不就是违约吗，换作是你以后还敢借钱给他吗？
最近恒大大幅度打折卖房，甚至骨折到亏本卖，但需付全款，而且不能网签，因为这些房子已抵押，房款也不会进监管账号，这对购房者而言风险不小。泰禾的烂尾楼至今还没解决，恒大要是真倒了，有些房子可能不但要烂尾，连所有权都不属于付清全款的购房者。
恒大若倒，未免血雨腥风，即便不倒，脱几层皮也是免不了。房地产商的苦日子远没到头。
周五财政部等通知，自7月1日起7省卖地收入划转税务，自2022年1月1日起全国实施。从此一年8万亿元地方卖地收入收入税务囊中，虽然说现在“只是征管工作职能调整，不改变资金分配格局”，但以后呢？用脚趾头想想也知道这只是暂时的，这么一笔巨款既然入我囊中，自然不可能还都是地方上说了算。
地方zf的主要财源纳入税务，必然对过去卖地->大拆大建->房价地价上涨->卖地的驱动链造成重大冲击，长期而言应该有利于控地价房价，让房地产更多的回归居住属性，房地产的变局在一些列组合拳之下正在发生，未来可能还有更多政策推出。由于历史上获利颇丰，很多人对房地产的信仰还在，但不能再用过去二十年的经验看待未来的房地产了。
地产股可能要再倒掉一两家前十的龙头企业，大量中小企业退出市场，行业出清之后才会否极泰来。
相对而言，杠杆率低、融资成本低的龙头房企的优势将会体现出来，高杠杆激进狂奔的逆袭机会不会再有。
房地产蒙眼狂奔的时代已经结束，行稳致远，剩者为王。
我今年持有过地产股，但在上个月清掉了：减仓！逻辑证伪，基本上是坐了次过山车在成本价附近清理了，我目前会继续回避地产股，直到可以看得更清晰一些再考虑。
