01
很多朋友都知道，新房贷利率计算方法从今年10月8日起开始执行。
国家规定：
首套房利率≥5年期以上LPR；
二套房利率≥5年期以上LPR+0.6%；
公积金贷款利率不变
LPR每个月20号调整一次，前几次报价与原基准利率相比区别不大。
而11月20日，5年期以上LPR为4.80%，相较上一期LPR下调了5个基点，也是5年期以上LPR的首次下调。
换句话说，房贷利率是下降了，虽然下降幅度有限。
此次调整，
对于2019年10月8日前已经买房或已签订贷款合同的朋友而言，没有影响。
对于在2019年10月8日-2019年11月20日期间买房的朋友而言，同样没有影响，因为即使你的贷款合同包含重定价条款，最快也要贷款满1年后才可以调整。
而对于2019年11月20日起买房的朋友来说，贷款利率确实是比之前低了，也就是说，你的买房成本会相对少一些。
不过，央行明确房贷利率“因城施策”，各省市要根据当地房地产市场形势变化进行“加点”。
此外银行金融机构也要“结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。”。
所以首套房利率=5年期以上LPR利率+加点
总的来说，现在买房的成本是否有下降，还是要根据个人与所在城市的实际情况来定的。
但这次LPR下调的，确实传递出了一种积极的信号。
02
之前有朋友问：真实的房贷利率是多少？
因为在信用卡分期贷款中，我们常常会遇到一个问题，就是名义年利率≠实际年利率。
打个比方，
某行信用卡5000元分12期还，月费率是0.66%，每期的还款金额为449.66元，
还款总利息为449.66×12-5000=395.92元。
IRR计算得出实际利率为14.30%。
如果12个月后一次性还5000元，月费率0.66%，那利息是5000×0.66%×12=396元
分期还款竟然和一次性还款的利息是一样的！
但这笔钱并没有完整借给我们12个月，也就是说，我们每个月在还分期，而分期的本利和每个月都是以借款总额和总期数来计算的。
所以实际的利率比名义的高。
由于房贷利率也是“分期”还的，有朋友担心房贷利率会否像信用卡那般忽悠我们。
其实并没有，你的房贷贷款利率是多少，实际就是多少，这是真的。
大家可以翻一翻银行给的贷款合同，无论是哪一种还款方式，按月计息，对应的就是月利率；按日计息，对应的就是日利率。
也就是说，银行在计算房贷月供的过程中已经把时间成本考虑到了。
我们可以用房贷计算器来验证。
假设贷款70万，30年，商贷利率5.3%，那么等额本息每月还款3887.13元，利息总额为69.94万。
如果这笔钱我们是30年后一次性还本付息的话，利息为
70×（1+5.3%）^30=329.57万
比刚刚计算器算出来的69.94万多得多。
接着，我们用合同上的公式对比一下。
先求出月利率，月利率=年利率÷12=5.3%÷12，
再把月利率代入公式中。
计算所得与房贷计算器计算出来的月供结果是一样的，3887元，没差！
所以房贷这块还是精准的，真实的房贷年利率说是多少就是多少。
